Ação Renovatória: importância da manutenção do fundo de comércio e seus requisitos

O ponto comercial é mais do que apenas um endereço. Ele é a base de um negócio, ajudando a criar e manter a base de clientes, construir a imagem e a história do estabelecimento. Esse conjunto de elementos que compõem o fundo de comércio inclui o imóvel escolhido para o estabelecimento. Por isso, proteger esse patrimônio é fundamental para a continuidade e sucesso do negócio. 

Pensando nisso, a legislação brasileira criou a ação renovatória, uma ferramenta importante para que o locatário (aquele que aluga o imóvel) possa renovar o contrato de locação comercial, mesmo que o locador (o proprietário) tenha outros planos para o imóvel. A ação renovatória está prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que estabelece os requisitos e condições para que essa renovação aconteça de maneira forçada. 

O que é a ação renovatória e por que ela é importante? 

A ação renovatória foi criada para proteger o locatário e garantir a continuidade do negócio, mantendo o ponto comercial, que muitas vezes é essencial para a sobrevivência e crescimento da empresa. Com ela, o locatário pode pedir a renovação do contrato de aluguel, mesmo que o proprietário não queira, desde que cumpra os requisitos legais. 

A lei prevê que o contrato pode ser renovado por até cinco anos, garantindo mais estabilidade para o negócio e tempo para o empreendedor continuar consolidando sua base de clientes e o nome de sua empresa. 

Requisitos da ação renovatória 

Para que o locatário tenha direito a renovar compulsoriamente o contrato de aluguel por até cinco anos, ele deve cumprir alguns requisitos estabelecidos na legislação, como: 

1. Contrato por escrito e com prazo determinado: o contrato de locação deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado para que a ação seja válida. 
2. Prazo mínimo de cinco anos: o contrato em questão, ou a soma de contratos consecutivos sem interrupção, deve ter um prazo mínimo de cinco anos. 
3. Exploração ininterrupta do comércio: o locatário deve estar exercendo a mesma atividade comercial no imóvel há pelo menos três anos de forma contínua. 

Atenção ao prazo para ação renovatória 

É fundamental que o locatário fique atento ao prazo para entrar com a ação renovatória. A lei estabelece que o pedido deve ser feito entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato vigente. Se o locatário perder esse prazo, ele também perde o direito de ajuizar a ação e, consequentemente, de garantir a renovação compulsória. 

Documentação e comprovações necessárias 

Além de cumprir os requisitos mencionados, o locatário precisa apresentar uma série de documentos e comprovações no momento de ajuizar a ação renovatória, entre elas: 

• Exato cumprimento do contrato vigente: o locatário deve demonstrar que cumpriu integralmente os termos do contrato atual. 

• Quitação de impostos e taxas: comprovação de que todos os impostos e taxas relacionados ao imóvel foram pagos corretamente. 

• Condições da renovação: o locatário deve especificar claramente as condições para a renovação, como valor do aluguel, prazo, etc. 

• Indicação do fiador: caso o contrato tenha um fiador, o locatário deve fornecer as informações desse fiador (nome, CPF, endereço, etc.) ou indicar um novo fiador com idoneidade financeira comprovada. 

• Aceitação do fiador: prova de que o fiador atual ou substituto aceita a responsabilidade da fiança, com autorização do cônjuge, caso seja casado. 

• Prova de cessão ou sucessão: quando aplicável, o locatário deve provar que é cessionário ou sucessor do contrato de locação, com título que possa ser oponível ao proprietário. 

Detalhes financeiros importantes 

Além das comprovações mencionadas, o locatário deve prestar atenção a dois pontos adicionais: 

• O valor da causa na ação renovatória deve corresponder a doze meses de aluguel, sendo o valor de referência o aluguel do mês em que a ação foi ajuizada. 

• Quando o locador é pessoa física e o locatário é pessoa jurídica, é responsabilidade do locatário reter o imposto de renda na fonte (IRRF) sobre o valor do aluguel pago. 

Benefícios da ação renovatória 

A ação renovatória é uma medida essencial para manter a continuidade de um negócio. Ela protege o fundo de comércio e minimiza riscos que podem surgir no final de um contrato de locação. Para evitar surpresas, é importante que o locatário conheça seus direitos e cumpra todos os requisitos legais.